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单价1.7万买的巫家坝精装房 交付如何?

贝贝 云南好房 2024-03-19

 云南好房/昆明楼市合作验房平台上线啦↓———这是正文的分割线———

导语:

说到巫家坝,我们总是用“未来”这两个字。

比如,巫家坝是未来的城市中心和高端住区,一个地域概念,有了时间的属性。

无论巫家坝未来的发展前景如何,对于已经入住的业主来说,当下才是最重要的。

(巫家坝有城市天际线,也有工地)

12月17日,龙湖·紫宸迎来了交付。应业主S女士一家邀请,我们来到了本项目,具体看看此次交付的情况。

 

云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。


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注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表S女士一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况,不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。本文照片均为手机拍摄,为还原真实交付场景,无滤镜无P图。

持续建设的巫家坝,在2023年拉了一些进度条。

道路、学校、医院等公共设施逐渐完善,中央公园和总部大厦的建设则推进缓慢。

片区内有多个住宅项目交付,一定程度上营造了生活氛围,但是未完工的整体现状,很难说达到了业主对巫家坝的预期。(巫家坝现状,可点击阅读《巫家坝这一年:高开低走还是越来越好?》

龙湖紫宸所在的位置在巫家坝中段偏南,北面是龙光玖云台、西面是中交泓园,和东边的招商公园大道隔着一条飞虎大道。

项目周边为成片的住宅区,且已交房或即将交房,有一定的居住氛围。小区斜对面有一块教育用地,KCGD2020-5号地块,拟建一所42班小学,目前正在施工中。

(龙湖紫宸)

小区大门有设计感,不是传统的对称布局,简洁大气。褐色铝板挑檐、金属质感格栅搭配深色纹理石材,有一种厚重的审美。

(小区大门)

两侧搭配错落的植物,迎宾水景上还有一棵松树,大门入口人车分流,小区名字彰显度不错。

(上:大门效果图 下:实景图)

进入小区之前,照例来看看整体交付情况。

优点:

1、提前交付,做到交房交证,交付流程规范,快修小队响应迅速。

2、精装风格和配置超出主流改善项目,装修交付没有大问题。

3、小区架空层打造比较用心,设施比较丰富。

4、建筑外立面大气简洁,颜值不错

5、层高不错,客厅净高约2.8米。

6、交房当天没有推销人员,小区物业进出管理比较严格。

缺点:

1、周围道路有断头路,飞虎大道暂未完全开通使用

2、小区周边还有施工项目,居住环境受到一定影响。

3、小区仅2栋住宅+1栋公寓,围合的区域较小,公区活动场地相对较小


交房流程

龙湖紫宸购房合同约定2023年年底交付,实际交付为12月17日,算是提前交房。同时,项目交房现场做了交房交证的宣传,这一点还是很不错的。

现场交房指引做得不是很好,尤其是巫家坝道路还未有完善的路牌,对项目不太熟悉或者首次来到项目的业主来说,没有明显的指示标志。

(通往项目的未完工路,行人可通行,车辆需要绕路)

停车位置在小区旁边的飞虎大道上,安排了工作人员指引。

(小区临时停车的位置在飞虎大道上)

交房流程区设置在3栋一楼的底商区域,由于小区户数较少(住宅共214户),办理接房手续的过程较快。

业主S女士提出要先验房再办理接房手续,项目直接安排了一名陪验房工作人员,陪同记录问题和联系快修小队。

(交房流程区)

物业费2.9元/平米/月(含电梯+二次加压费用),龙湖物业,从1月1日起计算物业费。

从交房当天来看,物业进出管理比较严格。即使是业主进入小区接房,也需要有工作人员陪同。

小区内部没有推销人员,业主在现场不会被骚扰,这一点昆明只有少部分的小区能做到。

在小区内可以看到“交房即交证”的宣传,交付现场有指示牌对小区做了一些简单的介绍,比较有仪式感。

(龙湖紫宸交房即交证)

(指示牌介绍小区)


楼栋内外

小区外立面是米白色墙面搭配深褐色线条,封阳台交付,整体窗墙比高。大面积的玻璃幕墙,晴天的时候,能够倒影蓝天白云,使得外立面显得通透大气。

(小区外立面窗墙比高)

这个外立面的配色,也是巫家坝新交付住宅小区的主流配色,整体来看比较协调。

在中午12点左右,2栋低楼层采光被旁边楼栋遮挡,1栋则完全没有遮挡,采光条件非常好。

(中午时间,左侧1栋采光无遮挡)

来到楼栋前,左右两侧有两盏方形大灯,有小区标识,营造了归家仪式感。楼栋前设计了四重景观,还有小水景,算是在有限的空间将景观最大化。

(楼栋前小景观)

单元入户门做了挑高设计,估算高度应该有10米左右。米白色石材+大面积金属质感的格栅设计,比较大气。

(单元入户门)

入户大堂同样做了挑高,因此足够做吊灯设计。正面做了黑灰花纹的背景墙,墙面米色瓷砖,地面瓷砖和室内一致,一侧放置了休息桌椅,营造了比较温馨的氛围。

(入户大堂)

小区两栋住宅2T4户设计,两部电梯分别位于左右两侧,电梯等候区设计也比较简洁大方。

(一楼电梯等候区)

电梯品牌为通力电梯,载重1000kg,一侧贴心地做了轿厢尺寸的提示。交房期间,电梯轿厢做了防护,不过电梯背景墙露在外面。

(电梯内部做了防护)

楼上侯梯厅的装修风格和一楼相同,均为浅灰色墙砖和地砖,且做了吊顶装饰。

(电梯等候区,楼层隐私处理)

再来看连廊,两侧为普通栏杆,高度合适,地面有地漏,连廊同样铺了地砖。

(小区连廊)

连廊一侧为中户的主卫、厨房位置,连廊到主卫窗户的位置为2.5米左右,距离较远,且卫生间窗户做了磨砂玻璃,连廊对房间的干扰会比较小。

(连廊到窗户的距离比较远)

步梯间为常规的水泥铺地,有自然采光。消防设施正常,消火栓做了隐藏处理。

(步梯间)

(消火栓隐藏处理)

房屋内部

入户门品牌为和乐门业,红棕色,门体较宽,S女士家的入户门交付时有轻微磕碰痕迹。密码锁为海贝斯(HBS),比较常规。

(入户门,房号隐私处理)

走进室内,明显感觉到层高不错。客厅和卧室的净高约2.845米,高于昆明大部分高层住宅。

入户门右手边是玄关柜,三段式设计,中间有灯带,无穿衣镜和换鞋凳,收纳空间一般。玄关柜少了一块隔板,工作人员表示后期会补上。

(玄关柜)

S女士家是120㎡的三房,竖厅设计。虽然是中户,各个空间都有自然采光,没有暗卫。S女士买入价格约1.7w/㎡(带车位),其中装修标准4500元/平米(注,这里仅为S女士口述当时销售人员提到的装标价格,并不一定代表合同约定装标)。

(竖厅户型)

墙面的交付标准比较高:全屋米色墙纸,餐厅区域用了木质装饰面,客厅背景墙为陶瓷大板背景墙,主卧背景墙使用皮革包裹。

(客厅背景墙有纹理感)

(主卧背景墙比较有质感)

餐客厅地面为浅灰色长条形大地砖,做了美缝,包括阳台也是铺了相同的地砖。

(地砖为长条形大砖)

客厅和主卧均做了吊顶,做了线条装饰,配了灯带和筒灯。

(餐客厅吊顶)

该户型最大的特点就是三开间朝南,主卧、客厅和一个次卧连接阳台,阳台长度达到11米左右,宽度也比较合理。只是阳台不是落地窗。

(阳台)

客厅和阳台自然衔接,没有设置推拉门,阳台一侧设置了家政柜,封阳台交付,相当于拓展了客厅空间。

(客厅和阳台之间没有推拉门)

(阳台一侧的家政柜)

S女士家算是低楼层中户,但是阳台正对着小区主景观,沿着飞虎大道甚至还能远眺滇池国际会展中心(高楼层说不定还能看到滇池),视野还是很不错的。

(阳台外部视野)

厨房在入户门左侧,厨房门为黑边茶色玻璃门,比较大,推拉顺畅。

(厨房推拉门吊轨设计)

S女士家是U型厨房,少见的是配置了凉霸。水槽一侧开了大窗,对着连廊。厨房水槽和龙头品牌为弗兰卡(Franke),水槽为单盆大槽,龙头可抽拉。

(厨房,厨房灯旁边为凉霸)

(厨房水槽)

配置了怡口的净水器,搭配了老板的立式洗碗机。烟机和灶具均是老板品牌,款式上比较普通。橱柜白色磨砂面板,拉篮灯带一应俱全,比较有质感,只是收纳空间不算很多。

(烟机灶具款式普通,配置了洗碗机)

(厨房净水器)

(橱柜带拉篮)

天然气管道已安装好,暂时没有通气。交房当天,没有看到配置燃气热水器

(天然气管道已安装)

再来看看卫生间配置,该户型共有2个卫生间,次卫做到了干湿分离。卫浴品牌如无特殊说明,均为TOTO。

(次卫干湿分离)

洗漱柜原木色,一侧有置物架。洗手台盆比较大,龙头不可抽拉。镜柜带灯带,且做了双面镜面,比较少见。

(洗漱柜)

(洗手台盆)

(镜柜为双面镜面)

主卫为智能马桶,次卫为普通马桶。卫生间配置好了毛巾架,方便业主使用。

(左:主卫马桶 右:次卫马桶)

(卫生间有毛巾架)

淋浴间地砖做了防滑处理,有壁龛。主卫配置了恒温花洒,带顶喷可升降,还是蛮不错的。可惜,次卫降级,普通花洒不带顶喷。

(主卫淋浴间)

浴室风暖品牌是奥普,加热速度和力度没有问题。

(浴室风暖)

主卧连接景观阳台,除了吊顶灯带,背景墙也设置了隐藏灯带。

(主卧连接阳台)

卧室是原木色地板+米色纹理墙纸,S女士家基本没有木地板软塌的情况,只是墙面有脏污需要清理。

(木地板)

主卧配置了木质纹理衣柜,衣柜到顶,内部有灯带。衣柜带挂烫区,有独立插座,但是衣柜一侧有一扇柜门,开关不是很方便

(主卧带衣柜)

另外两个卧室的空间也比较合理,其中,南向次卧连接景观阳台,采光不错;另外一个次卧带转角飘窗,采光和通风条件稍弱一些

(南向次卧)

(另一间次卧)

卧室均为双层隔音玻璃,S女士家离飞虎大道不远,目前来看没有噪音,不确定后期通车之后,是否会有噪声影响。

交房当天暂未安装可视对讲,陪验人员表示正式接房后,可以让物业上门安装。

开关和插座品牌为罗格朗,深灰色面板,插座有USB接口,数量配置比较合理。

(开关设置合理)

厨房安装有可燃气体报警器,主卧有紧急报警器,有全屋开关。

精装修施工方面,S女士家问题基本很少:①入户门轻微磕碰、划痕;②橱柜安装有瑕疵;③玄关柜少一块隔板;④墙纸脏污待清洁;⑤次卧门无门吸。

问题很少,可能也与前期业主开放日时,已经做了整改有一定关系。

(墙纸脏污)

龙湖紫宸此次交付很难挑刺,两栋住宅户数不多,使得快修小队能够迅速响应,业主指出的问题,基本能现场处理,算是问题很少的一次交付。


公区基础设施

龙湖紫宸共两栋高层住宅(3号楼为商办,入口不在小区内部,对着飞虎大道),容积率4.2,算是比较迷你的社区。

(图源:昆明市自然资源和规划局)

空间场地的限制,小区无法形成大中庭景观,比较考验造景的功力。

公区部分虽然小,也还是有一些看点。

具体来看:

①运用障景/隔景的方式造景。

龙湖紫宸景观可发挥的空间较小,因此造景的时候,以障景/隔景的方式来增加空间的层次感。

首先是小区大门,人行入口的地方设计成了金属格栅,可以遮挡视线,保证小区内部的私密性,也可以让小区不被一眼看完。

(小区大门的设计可以遮挡外界视线)

然后是1栋前面,使用了石材+孔雀羽毛金属装饰,类似影壁的设计,搭配花境和小水景,隔开了3栋、儿童游乐区和1栋之间的空间。

(1栋前面的影壁)

2栋前面也有类似的造景设计,水景之上有一棵和大门处一样的松树,围合成一个弧形的小景观,隔开了2栋和其他空间。

可能是想用隔景的方式,营造有限空间的无限意境,从而丰富景观。不过,这也使得原本就不大的公区,被分割成了零碎的几块。

②景观呈现以花境为主。

还是受限于空间,景观呈现以小片的花境为主。

除了楼栋周边,包括主景观都是乔木搭配花境来呈现。不过,围绕着花境还会设计水景,增加了景观的观赏性。可能是季节因素,植物的长势一般。

(花境的运用)

儿童游乐区集中了较多的乔木,契合“童话森林”这一游乐场主题。小区内没有大片的草坪。

(儿童游乐区植物较多)

迎宾树阵是移动树池,判断栽种的应该是桂花(也有可能是其他树)。

从指引牌上,可以看出小区选用的植物,也是昆明比较常见的景观树:黄连木、蓝樱花、石榴、桂花、鸡爪槭、银杏、枇杷等。

③公区配套设施比较丰富。

龙湖紫宸的公区配套设施比较丰富。

除了入户大堂有休息桌椅,每栋楼前同样设计了休息桌椅。有露天的造型休息区,也有带遮阳伞的沙发椅搭配小桌子。

(休息桌椅)

小区路灯款式多样,有小区标识。有监控摄像头,有宠物便纸箱,垃圾桶设置合理。

(这款路灯比较少见)

(监控摄像头)

(宠物便纸箱)

儿童游乐区在靠近3栋的位置,铺了塑胶地面,游乐设施还算丰富,除了常见的滑梯、秋千,还有一个沙坑。小区内有少量社区健身设施。

(儿童游乐区)

(小区内社区健身设施)

小区内架空层已经呈现:2栋楼下有乒乓球桌、会客区,装修风格比较典雅大气;1栋架空层围绕儿童需求设计,有阅读室、投影室和游戏区,装修风格充满童趣。

会客区)

乒乓球桌)

儿童阅读区)

投影室)

整体来看,就像其他迷你社区一样,龙湖紫宸的公区能够发挥的空间也不大,目前已经把所有能呈现的都呈现了。



地下停车场和配套设施

停车场的入户大堂装修风格和一楼类似,比较简洁大气。

(停车场入户大堂)

入户区精装是比较常见的款式,顶部使用格栅吊顶搭配灯带,楼栋标识比较明显,入户地面有小区标识,有一定的仪式感。

(停车场入户区)

停车场颜色延续灰色+米色的色调,照明、指示到位,标准宽度车位,环氧地坪交付。

(停车场)

配套方面,小区外围有少量社区底商,但没有正式开业。未来飞虎大道通车后,龙湖紫宸到龙湖天街比较方便。

小区斜对面的教育用地还在施工,不确定会落地哪所小学。

从小区的区位图上可以看出,项目离中央公园不算远,还规划了地铁线路,只是目前来看,还需要时间。

项目毕竟处在还在建设中的巫家坝,生活便利性肯定有不足,生活配套也需要逐步兑现。

最后,依旧是投票环节:



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